Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой порядок купли-продажи части земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Что такое долевая собственность на земельный участок
Долевая собственность на земельный участок – это случай, когда земельным участком владеют два и более лиц с четко определенными долями для каждого собственника. Причем долевая собственность является разновидностью общей собственности, которая также включает в себя понятие совместной собственности.
Совместной собственностью называются случаи, когда доли на имущество не определены, но по умолчанию считаются равными (например, совместно нажитое имущество в браке), или же когда определить доли в принципе не представляется возможным (когда вещь неделимая).
Долевая собственность на общий земельный участок устанавливается как по соглашению сторон, так и по решению суда.
Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи
Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.
Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.
Оформление площади участка в долю проходит в три шага:
- Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.
- Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.
- Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.
Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.
Продажа без межевания
Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.
В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.
Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 ФЗ №28. В результате учета территории осуществляется определение характеристик и выдел доли из целого участка, производимый на основании полученных данных. Каждая выделенная территория имеет свой индивидуальный код, являющийся кадастровым номером. Статья 19 указывает, что постановка участка на учет возможна только при передаче полного пакета документов, в который входит акт о выполнении межевых работ.
Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после межевания участок может передаваться в собственность другому человеку на основании договора купли-продажи.
Продажа доли участка регулируется двумя нормативными актами — Гражданским Кодексом РФ и Земельным Кодексом РФ. Так как участок относится к недвижимому имуществу, то на него распространяются правила, которые закреплены в ст. 549 ГК РФ.
Специфические особенности процесса установлены в ст. 37 ЗК РФ. В статье указано, что продаже подлежит только земля, которая состоит на государственном учете. Более того, договор будет признан недействительным, если в документе есть хотя бы одно из следующих условий:
- обратный выкуп;
- ограничение ипотеки, аренды и другие обременения;
- ограничение ответственности за состояние земли.
Перечисленные условия сделают договор недействительным, что актуально и для передачи части надела. Если собственник решил продать долю, то после передачи он теряет все притязания на имущество.
Доля земельного участка и долевая собственность
Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.
Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная.
При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется.
Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.
Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.
Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.
Можно ли продать участок, если не проводить межевание?
Продать участок без межевания можно, но в данном случае речь будет идти о передаче доли в праве общей собственности. Согласие остальных сособственников будет обязательным.
В некоторых случаях данный вариант представляется единственно возможным. Местное законодательство содержит нормы, определяющие минимальный размер земельного участка. Так, в жилой зоне он чаще всего составляет 4 сотки.
Часто на территории одного участка находится 2 дома, собственник решает продать один, но не может этого сделать без передачи права на участок, так как земля должна следовать судьбе строения. В данном случае есть два варианта:
- выделить часть в натуре;
- передать лицу долю в праве.
Если надел изначально небольшой, например, 5 соток, а в данном муниципальном образовании для выделения отдельного адреса минимум составляет 4 сотки, то не получится продать половину надела, так как участок в 2,5 сотки нельзя будет поставить на учёт. В таком случае в договоре купли-продажи прописывается, что объектом сделки является право собственности на дом и доля в праве общей долевой собственности на участок в таком-то размере.
Законодательная основа
Осуществление продажи земельной доли заключается в передаче права на часть участка. При этом новый участок не образовывается, а остается в тех же границах, что и был до заключения сделки.
Внимание! Порядок заключения договора купли-продажи регулируется следующими кодексами Российской Федерации:
- Земельным;
- Гражданским.
Стороны при совершении сделки должны соблюдать требование Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
При этом безусловно должны быть выполнены требования:
- статьи 37 ЗК РФ, в которой содержатся требования к условиям заключения договоров по продаже земельных участков, а также их долей;
- статьи 42 ФЗ РФ № 218, в которой определены особенности по государственной регистрации отчуждаемой доли;
- статьи 250 ГК РФ, которая указывает на преимущественное право покупки доли другими совладельцами участка.
Продажа доли в земельном участке возможна при условии:
- нахождения участка в общей долевой собственности нескольких лиц;
- принадлежности участка только одному собственнику.
Возможно ли купить или продать жилой дом или часть дома без земли. Помощь риэлторам.
На рынке недвижимости очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда. Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями. Частый вопрос задают риэлторам, возможно ли купить или продать дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.
Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка под домом себе оставить.
В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для начинающих риэлторов.
Если планируется продажа части земельной территории, находящейся в общедолевой собственности, обязательно следует обратиться к положениям закона в данном вопросе и соблюсти несколько важных условий.
- По закону другие дольщики имеют приоритет в покупке доли общего участка. Они должны быть извещены собственником о его планах на свою землю и ее продаже, о стоимости. Если дольщики отказались купить, можно продавать землю третьему лицу.
- Площадь земли сельскохозяйственного назначения должна уже стоять на кадастровом учете. Если это условие не выполнено, нужно сначала провести правильно всю процедуру по постановке на учет, и только потом начать процесс продажи.
- Если продается доля земли, это не должно помещать другим дольщикам в выполнении их планов на свою площадь, в проведении сельскохозяйственных или строительных работ.
- Купля части участка осуществляется вместе с куплей тех объектов недвижимости, которые расположены на данном куске земли.
Новый собственник не должен выполнять на приобретенном земельном участке работы, которые будут создавать препятствия другим дольщикам. И обязательно он должен учитывать разрешенное использование этих земель.
Если это площади земли сельхозназначения, на них можно заниматься садоводством, огородничеством, пчеловодством, другими видами с/х деятельности. На площади под сельхоз культуры не разрешается строить, поскольку строительные процессы могут испортить качество грунта.
Продажа части земли без согласия других собственников
Действующее законодательство не предусматривает возможности продажи части земельного участка без получения на это согласия других собственников. Это объясняется тем, что совершение такой сделки может повлечь не только нарушение прав других собственников, но и приведет к конфликтным ситуациям.
Поэтому прежде чем объявить о продаже доли в земельном участке, следует предупредить других собственников о своем решении. При этом оповещение должно быть произведено соответствующим образом.
То есть каждый из собственников земельного участка должен получить письменное уведомление. Лицо, решившееся на продажу доли, должно иметь письменные подтверждения о вручении уведомлений. Это могут быть как подписи на экземпляре инициатора сделки, так и почтовые квитанции о направлении заказного письма с описью вложения и уведомления о вручении почтовой корреспонденции.
При возникновении спорных ситуаций данные документы могут иметь силу доказательств того, что инициатором сделки были соблюдены требования закона об уведомлении лиц, имеющих право на первоочередное приобретение доли.
Следует иметь в виду, что другие сособственники земельного участка не могут запретить продажу доли инициатору сделки. Однако закон наделил их правом первоочередной покупки.
Так, согласно требованиям статьи 250 ГК РФ, если происходит реализация доли земельного участка в пользу третьего лица, то иные собственники долей имеют право на ее приобретение по цене, которую предложил продавец.
Таким образом, в письменном уведомлении о намерении продажи доли должно содержаться не только намерение о реализации доли, но и сумма, за которую предполагается ее продать, а также другие условия, на которых будет осуществлена сделка.
Отчуждение доли в земельном участке третьему лицу возможно только в том случае, если остальные собственники долей откажутся от своего права на преимущественную покупку.
Если продавец не выполнит условия закона и оформит сделку, то заинтересованные собственники долей, имеющие право преимущественной покупки, могут в течение 90 дней обратиться с исковым заявлением в суд для перевода на себя прав и обязательств приобретателя.
Учтите! Следует иметь в виду, что переуступить преимущественное право на приобретение доли в земельном участке невозможно.
Если вы являетесь полноправным собственником земельного участка (пройден государственный кадастровый учет, имеете на руках правоустанавливающие документы, по отношению к земельному участку нет обременений и ограничений по использованию), то вы можете свободно продать свой земельный участок любому лицу. Это в идеале. А теперь давайте рассмотрим, какие существуют ограничения по продаже земли и земельных долей в России.
Ограничения по продаже земли в России
В Российской Федерации существуют следующие ограничения на продажу земли:
1) Если ваш земельный участок находится на приграничной территории (например, в границах морского порта), вы не сможете его продать иностранным гражданам, лицам без гражданства или иностранным компаниям (ст. 15 ЗК РФ [4]). – Такое случается очень редко, информация приведена для полноты раскрытия темы;
2) Если ваш земельный участок принадлежит к категории земель сельскохозяйственного назначения, то вы не сможете его продать гражданам других государств, лицам без гражданства, иностранным компаниям или компаниям, где более 50 % капитала принадлежит обозначенным категориям лиц (ст. 3 Закона об обороте земель с/х назначения [1]). – С данным ограничением приходится сталкиваться гораздо чаще. Но оно бьет по интересам продавца, только в том случае, если иностранный гражданин готов был предложить за участок высокую цену, а других покупателей на землю среди соотечественников найти не удается. И касается это ограничение только сельскохозяйственных земель;
3) Преимущественное право приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, на территории которых расположены такие земельные участки (ст. 8 Закона об обороте земель с/х назначения) – А это уже существенное ограничение, которое значительно усложняет продажу всех земельных участков сельхозназначения любым лицам.
Порядок продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения
Давайте рассмотрим порядок продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения:
1) Если вы собираетесь продать земельный участок с/х назначения, то за 90 дней до желаемого вами дня расчетов вы обязаны в письменной форме известить исполнительный орган госвласти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием его площади и месторасположения, а также срока и цены продажи. Данное извещение в орган госвласти вы можете принести лично и вручить под расписку или направить его заказным письмом с уведомлением о вручении;
2) Дальше, если в течение 30 дней с момента вручения извещения орган госвласти не направит вам ответ о намерении приобрести участок или направит отказ от приобретения, в течение 1 года вы имеете право продать этот участок по указанным вами условиям любому лицу;
3) Если вы собираетесь продать участок по цене ниже, нежели ранее была указана в извещении, то необходимо в орган госвласти направить новое извещение.
На практике органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления очень редко выкупают с/х земли в свою собственность. Данная процедура только усложняет процесс продажи сельскохозяйственной земли. Но в то же время государство таким образом пытается сохранить за собой контроль над оборотом наиболее приоритетных земельных ресурсов.
Продажа земельной доли в земельных участках сельхозназначения
Поскольку, когда говорят о земельных долях (паях), преимущественно это относится к долям в праве собственности на земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, то все обозначенные выше ограничения также действуют и по отношению к продаже таких земельных долей.
Но при этом при продаже земельных долей в земельных участках сельхозназначения существуют и другие ограничения. Например, без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности может продать земельную долю только другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом уведомлять других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю обозначенным лицам не требуется.
При регистрации перехода права собственности на земельную долю к другому участнику или внесения ее в уставный капитал с/х предприятия кроме обычных документов, предоставляемых для госрегистрации, в регистрационный орган необходимо будет подать также документы, которые подтверждают возможность продажи земельной доли или возможность ее внесения в уставный капитал. Поэтому обойти данное ограничение не получится.
В отличие от сформированного земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, в законодательстве не предусмотрено преимущественного права или возможности покупки доли земельного участка из таких земель органами госвласти субъектов РФ или органами местного самоуправления. Данные государственные органы приобретают право на земельные доли бесплатно в случае вашего отказа от земельной доли.
Таким образом, продать земельную долю в земельном участке с/х назначения любому стороннему лицу вы не можете. Сделать это вы сможете только после выдела земельного участка в счет земельной доли. После выдела участка с/х назначения в счет земельной доли вы обязаны предложить купить этот участок органу госвласти субъекта РФ или органу местного самоуправления. Если они откажутся, только тогда вы сможете продать с/х земли любому лицу.
Продажа земельной доли в несельскохозяйственных земельных участках
Кроме долей в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения может возникнуть необходимость продажи земельной доли в земельных участках из других категорий земель. В этом случае следует руководствоваться ст. 250 ГК РФ [3]. Согласно данной статье, преимущественное право покупки доли в праве общей собственности принадлежит другим участникам долевой собственности. При этом если вы продаете свою долю в праве общей собственности на земельный участок другому участнику долевой собственности, то извещать об этом остальных участников долевой собственности не обязательно.
Если же вы намерены продать земельную долю постороннему лицу, то вы обязаны в письменной форме (чтобы у вас было подтверждение) известить об этом всех остальных участников долевой собственности за 30 дней до предполагаемой даты продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от приобретения или не купят земельную долю в течение 30 дней, то вы имеете право продать ее постороннему лицу.
Договор дарения земельной доли и порядок его составления почти ничем не отличается от составления договора дарения земельного участка. Ограничения накладываются лишь относительно сторон договора. Подарить земельную долю имеет право лишь лицо, право собственности которого подтверждено надлежащим образом в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]. Одаряемым может быть только другой участник долевой собственности, а также с/х организация или фермерское хозяйство, которые используют земельный участок, в составе которого выделена земельная доля.
В соответствии со статьей 574 ГК РФ [3] договор дарения недвижимого имущества (земельных долей) составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае дарения идентичен порядку регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае продажи.
Если вы собираетесь подарить кому-либо земельную долю в праве собственности на земельный участок другой категории, нежели земли сельскохозяйственного назначения, то сделать это вы можете только по согласию всех других участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ.
Общая совместная собственность на земельный участок
Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство.
Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.
Раздел общего совместного имущества предполагает равные доли для всех участников (ст.
254 ГК РФ).
Доля земельного участка и долевая собственность
Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:Для выделения своей доли из состава делимого земельного участка сельскохозяйственного назначения созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие.
Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным. При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности. Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст.
244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.
Можно ли продать часть земли: сельскохозяйственного назначения, ижс, лпх
- Описывается состав соглашения между собственником и покупателем.
- Даются точные данные обеих сторон.
- Определяется цена доли как предмета покупки.
- Важная часть – права и обязанности обеих сторон сделки.
- Приводятся специальные сведения о наличии или отсутствии обременения.
- Нужно указать и те ограничения, которые применяются к использованию участка и его долей.
- копия гражданского паспорта собственника, решившего продать свою долю;
- правоустанавливающий документ на часть общедолевой собственности;
- кадастровый паспорт, план межевания;
- выписка о праве собственности, которая берется в ЕГРН;
- если есть на территории строения, берется выписка из БТИ;
- бумага из Росреестра, подтверждающая отсутствие обременения;
- копия свидетельства о браке и письменное свидетельство согласия супруга (супруги) на проведение сделки по продаже;
- отказы других дольщиков, составленные в письменном виде, на покупку куска территории.
Но когда дольщиков очень многое (больше 20), можно просто разместить объявление о продаже в одном из средств массовой информации. Важно сохранять текст письменного оповещения, так как его нужно будет приложить к другим документам для регистрации в Росреестре. Если нужны разъяснения по составлению договоров на продажу участка или его доли, нужно руководствоваться статьей 37 ЗК.
Вопросы госрегистрации рассматривает закон №218, его статья 42. в Гражданском Кодексе, в статье 250 дается указание на преимущественные права приобретения доли других дольщиков.